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4月9日起惠州新購商品房拿證三年後方可流通，旨在打擊短炒投機客，記者走訪樓盤發現限售對市場影響不大
上周日凌晨，惠州市人民政府辦公室發佈《關於進一步完善我市房地產市場監督管理工作通知》，相較於珠三角其他城市已發佈的樓市限購、限價政策，惠州此次樓市政策在行業人士來看，最大的亮點則是限售。政策規定從4月9日起，新購商品房(含二手住宅)拿證滿三年後方可入市流通，明確指向嚴防投機炒作。
按照惠州市人民政府辦公室的解釋，此次惠州調控政策主旨是以加強監管和整頓為基礎，堅持房子是用來住的不是用來炒的主基調，保持房價理性和穩定為前提廚房油煙處理。
除打擊投機短炒之外，惠州此次的政策還有兩個方面的亮點，一是嚴禁通過“帶精裝修捆綁車位”等方式突破限價，違規將停止網簽。另還明確嚴禁捂盤保證供應，並且制定瞭嚴格細致的落地執行政策，達到預售條件的項目，必須在45天內完成價格備案和預售申請，否則鎖盤一年。
而從市場反饋來看，南都記者走訪惠灣片區及惠城區域的部分樓盤，發現政策對買傢的觸動並不大，數十位購房者對於新房拿證三年後才可以交易的政策並不抵觸，理由是在惠州購房不具備短時間快速投機的機會，而且5年後惠州的地鐵以及城市基礎配套會再上新臺階。而最深層次的原因則是更多深圳客在惠州購房，投資和自住的界限開始模糊。
多位業界人士對於惠州此次政策的解讀，都傾向於強化居住屬性，打擊短炒投機客，進而通過嚴格限價的執行以及增大供應量來保持市場的穩定。
政策：新購住房拿證滿三年才可轉讓
解讀：一手樓買後至少5年才能交易
此次政策中，限售是最明顯的亮點，政策顯示新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住宅)，須取得不動產權證滿三年後方可轉讓。
該政策從4月9日起開始執行，意味著此前交易的新房和二手房不受影響。惠州市房管局相關負責人解釋，滿三年才可轉讓，是針對4月9日起新購住房的，而在此之前，購房者隻要通過信息系統簽訂正式購房合同，或者已經辦理房地產權證、不動產權證的，則不受此政策的影響。
但是政策對一部分尚未簽訂正式購房合同，已經發生交易行為，但尚未網簽的案例，如何認定尚沒有做出解釋。惠州隆塬地產江北區域經理梁曉鵬受訪時稱，二手房市場的購買行為認定，究竟是以納稅、還是繳納首付款，還是簽訂認購合同為準，現在還不清楚，“預計會有補充細則出臺。”
相較於二手房市場，新房交易的認定標準將會簡單得多，世聯行惠城區事業部總監習斐稱，簽訂正式購房合同以及網簽備案，將可能是最直接的認定標準。
而在新房市場，拿證後三年方可入市交易，則被普遍解讀為新房的交易時間將被拉長到5年多方可交易。惠州某地產公司要求匿名的負責人劉先生稱，購房者購買的是期房，一般是在購買一年到一年半交樓，交樓後，一般開發商給購房者要約一年半才出證，從購買到出證，非常理想的狀態下都要2年半到三年，拿證後，再過三年才可以交易，“意味著新房的交易周期從此前的2年半到3年延長到5年半到6年，短線投機的客戶，可能會受到明顯影響。”
江北某房企營銷負責人證實，其在方直君禦的房子是2012年9月份購買的，出證時間是2015年1月份，也是差不多三年時間，按照這樣的推算其在2018年才可以放盤交易。
在水口和江北都擁有中介門店的眾籌房產老板黃華稱，即便是出證很容易的二手房，過戶出證三個月，加上拿油煙處理機價格證3年後的禁止流通，其流通時間也被提高到3年半左右，“此前出證後即可交易。”
惠州中原的研究結論指出，此次政策不涉及商用物業，定點指向新房和二手房，說明政策主要是針對炒作住宅的情況，目的是拉長交易周期，防止炒房投機客短期內買進賣出，抑制投機性需求，對於剛需或是改善性客戶並無影響。”
而惠州世聯行則明確稱，由於至少5年內新房不可交易流通，將導致投資風險與成本大幅度上升，投資的不確定性增加，短期投機炒樓客戶將基本觀望退場，惠州部分區域上門客和成交量將回落。
大亞灣房協副會長陳江洪在本周一受訪時稱，雖然大亞灣片區的深圳客比例高達93%，但短期投機快進快出的客戶比例並不多，“世聯行和大亞灣房協在2016年曾經做過調查，大亞灣片區自住兼投資的客戶高達80%，剩下的10%—20%的比例才是投資，該政策對整體的市場面影響並不大，更多在惠灣片區買房的客戶是深圳買不起房外溢到惠州的購房者，可能短時間不住，但是等條件成熟，比如學校、公共交通成熟後，肯定會來住，這樣的客戶自住兼投資，在惠灣片區占據八成左右的比例。”
政策：達到預售條件45天內不申請預售將遭鎖盤一年
解讀：加快新貨入市，實現供需平衡
政策顯示，已達到預售條件的樓盤，必須在30天內到價格主管部門申請價格監制，完成價格監制後的15天內，必須申請預售許可，而沒有按時完成申報的，一年之內不允許進行價格備案和申報預售，對於已經取得預售許可而捂盤的，一經發現，將依法依規，嚴肅處理。
此項政策旨在加大商品房有效供應，惠州世聯行副總經理胡光宇稱，強調避免捂盤以保證供應，避免部分樓盤以此來躲避限價，“如果嚴格執行，是嚴厲的措施，此前惠州曾發生過多起有房可售，不賣以及樓已經快封頂，就是不拿預售的情況。”
此舉是否真的能夠增加供應，目前的市場反饋並不能直接給出證明，但是南都記者調查發現，目前惠州樓市的供應量確實不足，3月份僅有8盤入市，4月至今，惠州城區僅有保利達江灣南岸公開發售。
惠州另一傢代理機構合縱聯行的數據顯示，此舉可能加快新貨入市周期。根據合縱聯行的統計數據顯示，2017年第一季度，全市僅供應住宅18831套，約為187.2萬平方米，但網簽住宅19812套，約306萬平方米，供應不足客觀上讓第一季度入市樓盤，銷售價格上揚。
合縱的數據指出，截至目前惠州全市的住宅存量約67710套，約為728.5萬平方米，按照當前的去化速度，在8個月就能消化完畢。惠州世聯行的數據稍有出入，世聯行的數據指出，惠州全市的存量住宅約為8萬套，約1000萬平方米，按照當前的去化速度，去化周期約在10個月。
惠州地產評論人范忠洲解釋，打擊捂盤惜售以及要求達到預售條件的樓盤及時預售，政府是從需求端控制，一方面是抑制房價過快上漲，另一方面則是倒逼市場和開發商加大新貨供應，加快新貨入市，實現供需平衡。
惠州榮燦置業副總經理楊霖稱，對達到預售條件的樓盤不申請預售的，直接一年內不允許進行備案和申報預售，意味著直接鎖盤一年，無法進行任何交易，如果嚴格執行，沒有房企去挑戰這個底線，“對申報時間做出規定，即為瞭防止部分房企在限價的前提下，捂盤惜售，故意放慢推貨速度，達到條件不進行備案，人為制造房源緊張的氣氛。”
政策：虛高裝修價變相提高房價者將停止網簽
解讀：切斷房企在備案價之外漲價的路徑
政策重申要求強化價格監制管理，明確要求自4月9日開始，申請價格監制的樓盤不得以虛假裝修、虛高裝修價等變相提高房價，否則將暫停項目網簽，責令停業整頓。
近期，惠州市場上出現瞭以千花島、寶晟公館為代表的以帶3500-4800元/平方米精裝修的方式發售，引發瞭市場的熱議，多位市民投訴。惠州地產評論人祝先峰稱，政策重申瞭必須嚴格按照備油煙靜電機案監制價格執行，對惠州第一季度出現的以虛假裝修等方式變相提高房價進行重申，目的在於切斷惠州房企在備案價之外漲價的路徑，維持市場的穩定，防止房價過快上漲，“估計4月9日以後，沒有房企敢嫌備案價格太低，帶精裝修發售瞭。”
受新房市場成交火爆影響，惠州二手房市場也在第一季度快速上漲，上周南都報道，年後二手房價格普遍上漲幅度在15%左右。此次政策也要求二手房和新房一樣要納入網簽管理系統，加大二手房交易資金監管力度。
隆塬地產一分行經理表示，該政策主要是強化瞭對二手房交易流程的監管，“此前有部分小中介，運用杠桿自己炒房，加價賣出去，但納入網簽系統後，預計上述情況將會減少”。
結合此次拿證三年後，方可入市流通的政策，惠州德威集團營銷中心總經理劉友稱，部分二手房的房源會變緊俏，“以大金山湖片區為例，滿足出證三年後才可以交易條件的樓盤，隻剩下中信水岸城一期、龍光水悅龍灣很少一部分，以及金山湖花園和龍湖灣的一部分房子，房源將會減少，很多此前符合放盤條件的，現在都無法放盤，與此同時二手市場出證快的特點將被市場認可。”劉友預計，二手房的交易會變得頻繁，“至少比新房贏瞭兩年時間。”
而劉友的觀點也得到瞭大亞灣房協副會長陳江洪的認可，他稱，隨著新房市場價格的上漲，惠灣片區的二手房交易因為存在明顯價格差，成為部分人的選擇，但是滿足出證三年條件的，“惠灣片區很多二手房都不具備交易條件，而這部分人是不是轉移到新房市場目前還沒有數據支撐。”
業內點評
純短線投資客將受重挫
從政策本身來看，此次政策再度強化瞭監管力度，再次重申瞭限價政策的執行力度，而且對於預售環節私下收款或以收取渠道費、電商費等形式價外加價，以及中介機構違規代理未取得預售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為給出瞭明確的量化標準。要求銀行嚴格審查首付款資金來源的真實性，堅決杜絕“首付貸”。
惠州世聯行副總經理胡光宇稱，這次惠州的新政力度，較之於惠州以往的政策力度有明顯的加強，新政覆蓋瞭需求端、供應端和交易環節，目標直指短期內的炒房客，“而且多次使用瞭嚴厲打擊的字眼，細化的方向很多，標志著惠州樓市高壓監管將再度重啟。”
惠州世聯行2016年前三季度的統計數據顯示，深圳客在惠州占比約為56%，但沒有具體統計純投資客的比例。大亞灣房協副會長陳江洪稱，惠州市場上單純以炒房獲利目的的純投資客比例應該在15%以下，“首先是惠州市場上不具備短線快進快出的特征，與此同時限價短時間不放松的情況下，其獲得的收益不高。”
德威營銷中心總經理劉友也解釋，此前如果出證不滿兩年的房子在二手市場流通，加上5.65%的營業稅，累計稅率高達12%，加上利息成本，如果漲價幅度低於30%，2年內的短炒是基本沒有利潤的。
大亞灣一樓盤的銷售經理在上周日南都記者的探訪現場稱，年後，在惠灣市場上出現的部分純投資客，不僅僅是深圳客，“此前聽同行講一位北京的買傢，一次性購買20套房，預計這樣靜電機保養的純投資客，在惠灣市場將會受重挫。”
陳江洪稱，這類型的投資客比例原本就不高，“新房至少5年不能交易，打擊的主要是純投資客的信心，雖然從基本面而言，惠州樓市5年後，一定會更好，但對於投資客而言，如果不能快速變現，意味著很多不確定性風險。”
走訪
惠灣片區：樓盤熱銷
城區：基本不受影響
新政究竟對市場有無明顯的影響，從南都記者周日、周一走訪市場的反饋來看，惠灣片區部分客戶有影響，而城區市場樓盤則表示基本不受影響。
上周日中午，南都記者來到位於大亞灣石化大道附近的碧桂園太東公園上城。這是第一季度大亞灣片區銷售最好的樓盤，中原地產的統計數據顯示，公園上城3月份成交521套。12點45分，售樓處沙盤前依然是熙熙攘攘，簽約區的座位上，已經坐滿瞭客戶。其中一位售樓員表示，隻能輪換出去吃飯。
前往樓盤的客戶絡繹不絕，其中一位來自深圳佈吉的劉小姐表示，看瞭惠州的新政策，“對我的購買行為不產生影響，我是買給我媽媽住的，5年後1號線、14號線說不定都通瞭，我是投資兼自住的。”
南都記者在公園上城內詢問的6位深圳客戶，都表示惠州的政策不會對其在惠灣片區的購買行為產生影響。公園上城的銷控板顯示，隻剩下30多套128平方米的四房，其他的全部售出，均價在14000元/平方米。
在大亞灣另外一個標志性大盤，在大亞灣和惠陽交界處的碧桂園翡翠山，下午3點鐘，售樓處依然是喧嘩熱鬧，偌大的沙盤前，售樓員分別帶著4批客戶在講解項目，而交通區位圖前，講解員在給數十個客戶講解翡翠山的區位，“我們是大亞灣唯一擁有五星級酒店的項目”。
南都記者目測，項目內至少有30批客戶，項目置業顧問張小姐說，4月2日開啟認籌的一棟樓，現在已經接受瞭200多個籌，“隻有140多套房子”。在談及政策的影響時，張小姐表示，翡翠山精裝修交樓都要一年半時間，然後出證到能賣，至少需要5年時間，那時候地鐵14號線，萬達肯定都營業瞭，“我們離高鐵站、地鐵站都很近，升值會更多，肯定不止16000元/平方米。”
在洽談區的深圳的劉先生稱，自己是買來住的，老婆在深圳沒工作，小孩也出生瞭，無法上學，隻能在惠州買。在停車場入口，另一對來自東北的夫婦表示，到樓盤才知道有政策，“回去要跟兒子商量下。”
在翡翠山華美達酒店路口，南都記者聽見一位經紀人和一位深圳客戶的對話，深圳客戶稱，出政策瞭有點擔心，要是以後想賣怎麼辦？
在下午4點的惠陽星河丹堤，售樓處正在舉辦深惠業主藝術節，也恰逢新單位天賦組團推出認籌。車輛必須要停到距離售樓處約500米的地方才有車位。售樓處以及售樓處門口，數百人來來往往，售樓處內小孩的DIY玩具區，也是排起瞭長隊。拉著外孫的孫先生說，在2013年的時候兒子買瞭星河丹堤，現在要給女兒再認籌一套，“孩子要上學瞭，我們準備在星河丹堤照顧孫子、外孫讀書，我們是自住的，沒影響。”星河丹堤的案場銷售主管稱，項目現在均價大約16000元/平方米，“晚上你來看，很多人都來住瞭，這裡的學校好，商業馬上要開瞭，好多在裝修。”
從星河丹堤往惠陽市區方向的一傢中介的員工表示，現在還看不出來，但此前二手房還是和新房有1000-2000元/平方米的價格差，“純粹投資的也有，但比例不大，大約10%吧。”
如果說在惠灣片區還有部分深圳業主猶豫外，惠州城區的樓盤現場反饋則是，根本沒影響。本周一下午南都記者來到位於水口皇冠假日酒店旁邊的隆生皇冠花園，銷售顧問郭先生表示，新政對銷售沒有影響，“從項目3月25日發售到現在，我隻接到瞭2個深圳客，本地的都是自住的，下一批2、3號樓近期將要推出，來詢問的數量相當可觀，都是要自己住的。”
在皇冠花園對面的合生上官國際項目售樓處，中午12點多，依然有數十批客戶，沙盤前的五個桌子，隻有一個空置，看房客戶宋阿姨受訪時說，自己是小房子換大房子，也不是炒房，政策對她沒有影響。售樓員表示，現在主要在售的戶型為144平方米、169平方米，均價12000元/平方米，“短炒的很少，基本沒有影響。”
在江北另一個標志性大盤鼎峰國匯山，售樓處有3批客戶，在售樓員的帶領下，查看在售280平方米的戶型圖，其中一位惠州汝湖的看房者說，“看中環境和交通位置，才來看的。”置業顧問餘先生說，該盤隻有50多套，都是280平方米的四房大戶型，深圳客戶占10%左右的比例，“新政策對這樣的戶型哪有什麼影響，誰買280平方米的房子炒？單價13000元，總價差不多400萬啊。”
02-03版采寫：南都記者 蔣奇政
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